Ngày 15/05/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2014, thay thế các Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/04/2008; số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Những điểm mới của chính sách thu tiền thuế sử dụng đất



I. Những điểm thay đổi cơ bản về chính sách thu tiền sử dụng đất:

1/ Thống nhất một hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với tổ chức kinh tế trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, không có sự phân biệt giữa tổ chức trong nước và nước ngoài. Đồng thời, xóa bỏ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất ở theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.

2/ Đơn giản hóa thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất trên cơ sở các phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và giá trị thửa đất hoặc khu đất được giao phù hợp với đối tượng sử dụng đất, cụ thể:

- Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.

- Đối với thửa đất hoặc khu đất giao đất cho tổ chức không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức mà diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, được tính bằng giá đất tại Bảng giá nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất. Đối với các trường hợp có mức giá trị lớn hơn mức nêu trên và đối với trường hợp xác định giá khởi điểm đấu giá khi giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá thì giá đất tính thu tiền thuê đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

Việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất khắc phục được tồn tại, hạn chế trong việc xác định giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính về đất đai trong thời gian qua nhất là đối với cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân; góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất cho toàn xã hội.

3/ Thời điểm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất ở, được chuyển mục đích sang đất ở là thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, sẽ không còn việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như hiện hành.

4/ nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huy động đủ nguồn vốn để nộp tiền sử dụng đất, nhất là đối với những dự án có giá trị quyền sử dụng đất lớn, tại Nghị định này quy định việc nộp tiền sử dụng đất được chia làm 02 lần, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế và phải nộp tiếp 50% trong vòng 60 ngày tiếp theo. Theo quy định hiện hành, người được nhà nước giao đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo của cơ quan thuế.

5/ Để khuyến khích hộ gia đình, cá nhân trả nợ tiền sử dụng đất trước hạn, tại Nghị định này có quy định hỗ trợ một khoản tiền nếu thanh toán nợ trước hạn (2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn). Điều này, vừa có lợi cho người dân (sớm được hưởng đầy đủ quyền của người sử dụng đất) vừa có lợi cho Nhà nước (sớm có kinh phí để đầu tư phát triển) và tránh tình trạng nợ đọng tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như hiện nay. Ngoài ra, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, không có giấy tờ, đã được cấp GCN nhưng còn nợ tiền sử dụng đất, nếu nộp hồ sơ hợp lệ xin thanh toán nợ tiền sử dụng đất kể từ ngày Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức, nộp 50% đối với diện tích đất vượt hạn mức.

6/ Theo tinh thần của Luật Đất đai 2013 thì nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất "sạch" để giao đất cho nhà đầu tư chủ yếu thông qua hình thức đấu giá; thu hẹp hơn các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá. UBND cấp tỉnh thành lập quỹ phát triển đất và Quỹ này có nhiệm vụ ứng vốn cho tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cho phép nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được phê duyệt trong một số trường hợp.

7/ Mở rộng phạm thu tiền sử dụng đất khi cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do lấn chiếm, vi phạm quy hoạch, được cấp trái thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến ngày 01/7/2014 (Luật Đất đai 2003 không cấp GCN cho trường hợp này); bổ sung quy định thu tiền sử dụng đất đối với: (i) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho cán bộ, công nhân viên mượn đất để ở trước ngày 01/7/2004; (ii) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở có nguồn gốc do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bán thanh lý, hóa giá công trình xây dựng trên đất (không phải là nhà ở) trước ngày 01/07/2004.

8/ Tại Nghị định này quy định thu bổ sung đối với trường hợp đang sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.

II. Những điểm thay đổi cơ bản của về chính sách thu tiền tiền thuê đất, thuê mặt nước:

1/ Đơn giá thuê đất hàng năm đã được điều chỉnh từ mức chung là 1,5% giá đất xuống còn 1%, mức tối đa là 3% áp dụng đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ; mức tối thiểu là 0,5% áp dụng đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư. Theo đó, UBND cấp tỉnh quy định mức tỷ lệ % cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất mà không quy định “khung” mức tỷ lệ (%) giá đất để tính thu tiền thuê đất đối với mỗi mục đích sử dụng đất.

2/ Đơn giản hóa việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất. Theo đó, áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại. Riêng đối với xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá đất được xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất mà không phụ thuộc vào giá trị thửa đất hoặc khu đất cho thuê.

Căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương, Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và quy hoạch; hàng năm, Sở Tài chính chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất.

3/ Cải cách thủ tục hành chính trong xác định và điều chỉnh đơn giá thuê đất. Cơ quan thuế căn cứ vào hồ sơ địa chính, giá đất tính thu tiền thuê đất, mức tỷ lệ (%), hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện xác định đơn giá thuê đất và thông báo số tiền thuê đất phải nộp cho người sử dụng đất khi nhà nước cho thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết chu kỳ ổn định 05 năm theo quy định. Đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất có mặt nước, Sở Tài chính chủ trì xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành mức thu tiền thuê đối với từng loại đất này, trên cơ sở đó cơ quan thuế thực hiện xác định đơn giá và số tiền thuê đất phải nộp.

4/ Tăng cường trách nhiệm, nghĩa vụ của các đối tượng được nhà nước nhà nước cho thuê đất nhưng được miễn, giảm tiền thuê đất. Theo đó, nếu trong quá trình quản lý, sử dụng đất không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước có nguyên nhân từ phía người thuê đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách Nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Ngoài ra, đối với hoạt động khai thác khoáng sản sẽ không được hưởng ưu đãi đầu tư về miễn, giảm tiền thuê đất.

Đối với trường hợp được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và đã nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp sau đó phải chuyển sang thuê đất nếu nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính đất đai (nếu có) thì phải nộp bổ sung tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

5/ Theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu giá. Quỹ phát triển đất sẽ ứng vốn cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện và hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Do đó, tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền thuê đất thì việc hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện theo pháp luật về ngân sách nhà nước, người được nhà nước cho thuê đất chỉ phải trả tiền thuê đất theo quy định. Nhưng trong trường hợp người được nhà nước cho thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất thì phải hoàn trả tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng cho nhà nước và số tiền này được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp. Ngoài ra, để phù hợp với thực tiễn, Nghị định cũng quy định xử lý đối với trường hợp nhà đầu tư tự nguyện ứng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

6/ Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người được nhà nước cho thuê đất, tại Nghị định này đã cho phép đối với các dự án thuê đất, thuê mặt nước trước ngày 01/7/2014 và đang trong thời gian ổn định đơn giá thuê đất mà đơn giá thuê đất cao hơn đơn giá quy định tại Nghị định này thì được điều chỉnh đơn giá theo Nghị định này kể từ ngày 01/01/2015. Đồng thời, cũng có quy định xử lý đối với các trường hợp được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/01/2006 mà có các nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất ghi tại Quyết định cho thuê đất, Giấy chứng nhận đầu tư, Hợp đồng cho thuê đất theo hướng đảm bảo cam kết của nhà nước và phù hợp với điều kiện thực tiễn.

7/ Thời gian nộp tiền thuê đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đã được điều chỉnh, quy định phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê đất thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Theo đó, đối với thuê đất hàng năm thì được nộp tiền thành 02 kỳ: kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5; kỳ thứ hai trước ngày 31 tháng 10 hàng năm. Đối với thuê đất trả tiền một lần thì người thuê đất phải nộp 50% trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước; nộp đủ tiền thuê đất còn lại trong 60 ngày tiếp theo.

8/ Xử lý dứt điểm một số vấn đề còn tồn tại như: trường hợp đang sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nhưng chưa có quyết định cho thuê đất và đang tạm nộp tiền thuê đất, hoặc đang tạm nộp tiền thuê đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa duyệt giá đất tính thu tiền thuê đất theo quy định; trường hợp công ty đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp được nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm trước ngày 01/01/2006 nhưng đã cho thuê lại đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê./.

Nguồn: Internet